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首席增长官,未来房地产市场或难持续高增长?

房地产市场虽然是地方政府的经济支柱,但是房地产市场的发展的确面临瓶颈,房价已经是位于绝对的高位,继续大涨未来面对的风险将无限制增加,但是房价短期下跌过大,也会带来巨大的金融风险。

房地产市场与资金高度相关

房地产市场是一个资金密集型市场,与资金流进存在巨大的相关性,最近两年,不管是央行还是银保监会都在严控违规资金进入楼市,经常可以看到银保监会处罚银行的例子发生。

早在18年8月29日,银保监会召开银行保险监管工作电视电话会议,提到要进一步完善差别化的房地产信贷政策,严禁“首付贷”和消费贷资金违规流入房地产市场等。这是针对购房者而言,实际上银保监会也严格控制违规资金进入开发商,最近银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》,其中房地产市场融资就被点名。

银保监会严控资金进入楼市,最直接手段就是重罚,比如18年8月份,银保监会8月份开出418张银行类罚单,罚没约13139万元,问责265人。

离开资金支持,投机客和投资客炒房难度增加,离开资金支持,地产商资金极度紧张,哪有钱去土地市场争抢地王抬高房价,哪有钱囤积房源等待涨价,只能是降价促销,避免资金链断裂。

高层调控地产决心不变

房子是用来住的不是用来炒的,这是一种新的地产调控思路,因此对于那些调控不力,导致房价上涨过快的城市,中央就会有相应的问责紧跟而来,地方政策什么都不怕,就怕上一级问责,影响自己的仕途升迁,因此很多地方面对房价上涨,也会出台各种各样的限购政策,金融机构会相应房贷上浮利率抑制市场需求,从而引导房价下跌。

因此房价过快上涨的基础已经不存在,未来房价更多的是一种分化走势,某些地区房价稳中有升,某些地区房价可能面临稳重下降的压力,但是下跌的空降也不会大,毕竟房价下跌影响地方土地收益,会有相应的地产放宽政策出台。

我国房子已经足够多。

我国缺少的不是房源,而是房源分配不均,由于收入差距很大,尤其是某些收入极不透明,出现了很多的房姐、方叔、房妈等等,而这些来历不是很明朗的房子主要是空置为主,没有起到应该有的作用。但是因为很多中低收入阶层又因为房价过高买不起房子。

根据世界通行惯例,商品房的空置率一般在5%—10%之间,若是超过20%就是严重的商品房挤压了。我国房子空置率已经超过了20%,已经是严重的商品房过剩,2017年的时候,中国二三线城市的空置率为22.2%和21.8%,一线城市则是为16.8%,

2018年,全国房屋新开工面积为20.9亿平方米,同比增长17.2%,全国房屋施工面积达82.2亿平方米,同比增长5.2%,2018年,全国商品房销售面积为171654万平方米,同比增长1.3%,可见新开工面积要远大于销售面积,意味着大量房源存在挤压的可能。

因此未来房子的空置率还有可能继续升高,这也会制约房价上涨。如果开放商房子销售不畅,面临资金压力,只能是降价促销,而即使进入到购房者手中,炒房客也是难以盈利,只能割肉离场。

房地产税是达摩克利斯剑

我国房子是购入价格很高,但持有环节成本很低,一旦房地产税推出,会极大增加持有环节成本,空置的房源就会被逼出来,成为二手房源,市场供应就可能增加很多,即使空置率进入到世界公认的5-10%,市场二手房就可能增加10%,这可不是小数目,会对房价构成比较大的压力。

政府工作报告关于2019年房地产方面的工作部署,共两百余字,主要包括:稳步推进房地产税立法、推进保障性住房建设和城镇棚户区改造、落实城市主体责任促进房地产市场平稳发展等。

虽然不一定马上进入立法程序,但是房地产税推出是一个不可阻挡的事情,房地产税就是悬挂在囤房炒作的投机客头上的达摩克利斯剑,随时要堤防落下来。

经济转型需要地产平稳发展

中国经济进入了一个转型时代,但是过高的地产价格,已经极大的推升了社会综合成本,也就会影响到经济转型和科技创新的成本,某些地方因为房价过高,高科技成为难以承载之重,逃离成为一个热门词汇。

因此不能让高房价毁掉科技创新已经达成共识,地产调控将继续保持高压态势。

因此房地产市场虽然还是经济支柱产业,但是已经失去了最辉煌的时代,进入了一个平稳发展时期。

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